רכישת דירה היא אחת מההחלטות הפיננסיות המשמעותיות בחיים. אחד המרכיבים המרכזיים בתהליך זה הוא בחירת אחוז המימון במשכנתא. כיום, למעט עסקאות מחיר למשתכן, רוב הבנקים והחברות המשכנתא מאפשרים מימון עד 75% ממחיר הנכס.

במאמר זה נסקור את הנושא, נבחן את הגורמים המשפיעים ונשלב סיפורי לקוחות מהשטח שממחישים כיצד הבחירה הנכונה משפיעה על התקציב והביטחון הכלכלי.

מהו אחוז המימון ולמה זה משנה?

אחוז המימון מתייחס לחלק ממחיר הנכס שמממן המוסד הפיננסי – כאשר לדוגמה מדובר במימון של 75%, הלקוח נדרש להביא 25% מהמחיר כהון עצמי. הבחירה באחוז מימון זה משפיעה ישירות על:

• החזרים חודשיים: אחוז מימון גבוה יותר מוביל להחזרים חודשיים גבוהים יותר.
• ניהול סיכונים: הגבלה ל-75% מפחיתה את הסיכון האישי במקרה של ירידת ערך הנכס.
• תכנון תקציבי: הבנה מדויקת של ההשפעות מאפשרת תכנון כלכלי מאוזן לטווח הארוך.

למשל, כאשר משפ' טננבאום פנתה אלינו לחפש דירה בק. עקרון, המלצנו להם לרכוש את הנכס עם 75% מימון. באופן הזה הם יכלו להביא הון עצמי נמוך ( כזוג צעיר הם לא חסכו הרבה בנק' הזמן הזו) וביחד עם הפריסה של המשכנתא ל30 שנה הגיעו להחזר חודשי נוח.

גורמים המשפיעים על בחירת אחוז המימון

גורמים אישיים וכלכליים

• הכנסה ויציבות כלכלית:
  לקוחות עם הכנסה יציבה נוטים לקבל תנאים טובים יותר - עד 75% מימון.
• היסטוריית אשראי:
  רקע פיננסי נקי מתשלום פיגורים והתחייבויות קודמות מסייע בהשגת תנאים נוחים.

גורמים הקשורים לנכס

• סוג ומיקום הנכס:
  נכסים במרכזי ערים או חדשים נחשבים לפחות מסוכנים, מה שמאפשר למוסדות הפיננסיים להציע מימון עד 75%.
  בנוסף, בחלק מהבנקאים נכסים שלא רשומים בטאבו לדוגמא: נכסים ביו"ש / או נכסים ברמ"י לא יקבלו אחוזי מימון מקסימליים.
  כנל לגבי נכסים שיש בהם בעיות משפטיות או תכנוניות, הבנק בניסיון להפחית את הסיכון שלו, יאשר פחות אחוזי מימון מראש.
• ערך השוק של הנכס:
  כאשר הנכס מוערך בשווי גבוה, הבנקים מצמצמים את הסיכון ובכך מתאפשרת הלוואה נוחה יותר במסגרת ה-75%.

ניתוח אפשרויות המימון

אפשרויות מימון עד 75% – הבחירה הסטנדרטית

• יתרונות:
  • אין צורך "להביא מהבית" הרבה הון עצמי. נדרש בסה"כ 25%.
  • צמצום סיכונים:
    הגבלת המימון ל-75% מפחיתה את הסיכון במקרה של ירידת ערך הנכס.
• חסרונות:
  • החזר חודשי יחסית גבוה - נדרשת בדיקת הכנסות גם בבנק ובכלל לבדוק שתזרימית ניתן לעמוד בהחזר החודשי הגבוה לאורך זמן.

עסקאות מחיר למשתכן – יוצאים מהכלל

בעסקאות מחיר למשתכן קיימות מסגרות מיוחדות שמאפשרות מימון גבוה יותר מהרגיל. במסגרת זו, רוכשי דירה ראשונה עשויים לקבל תנאים מועדפים ואף להגיע למימון של 90%, אך מדובר במקרים חריגים שמיועדים לעידוד רכישת דירה בקרב צעירים ומשפחות.
וכמובן לא תמיד זה נכון, מכוון שההחזר החודשי במקרה זה יהיה גבוה מאוד.
ולרוב מי שההון העצמי שלא לא גבוה בהרבה מהמקרים גם ההכנסות לא.

איך לבחור את אחוז המימון המתאים לך?

ניתוח תזרים מזומנים

לפני קבלת החלטה, מומלץ לנתח את ההחזרים החודשיים ולהבין את ההשפעה על התקציב:

• בדיקה של ההחזרים:
  האם סכום ההחזר החודשי מתאים להוצאות השוטפות שלכם?
• הערכת השפעות עתידיות:
  חשבו את ההשפעה של עלייה קלה בשיעורי הריבית – האם תוכלו לעמוד גם במקרה זה?
• השוואת ריביות ותנאים:
  יש לבדוק הצעות שונות, לשים לב לריביות קבועות מול משתנות, לתקופות ההחזר.
  שימו לב שמסלולי ריבית שמבוססים על ריביות משתנות / צמודות למדד יכולים להיות לרועץ בנק' שינוי הריבית ולהקפיץ את ההחזרים החודשים. ולכן חשוב להתכונן גם לתרחישים כאלה בתכנון התזרים והחזרי המשכנתא!

אחוזי מימון לפי סוג עסקה

דירה יחידה:
ניתן לקבל עד 75% מימון [למעט מחיר למשתכן / מחיר מטרה / דירה בהנחה שם ניתן לקבל עד 90% מימון].

דירה חליפית [מצב שכרגע יש לכם דירה שאתם רוצים למכור ובמקביל לקנות דירה חדשה]:

ניתן לקבל עד 70% מימון, אך מתחייבים למכור את הדירה שכרגע ברשותכם תוך שנה וחצי.

דירה להשקעה [שניה, שלישית, ומעלה..]:

50% מימון בלבד!

ניתן להגדיל אחוזי מימון ע"י שימוש בפתרונות חוץ בנקאיים אפילו עד 85% מימון.

אבל חשוב לדעת שהריביות יהיו יקרות יותר על הרכיב בסכום שהוא חוץ בנקאי. וגם חשוב להתכונן להחזר הכולל מבחינה תזרימית.

לא נמליץ ברוב המקרים.

סיכום

בחירת אחוז המימון היא החלטה מרכזית שמשלבת ניתוח פיננסי, הבנת השוק והתאמה אישית לצרכים וליכולות. עליכם לזכור:

• לנתח את התקציב:
  לבצע חישוב מדויק של ההחזרים החודשיים ולהתחשב בשינויים אפשריים בשוק.
• לעקוב אחרי התכניות הממשלתיות:
  עבור רוכשי דירה ראשונה בעסקאות מחיר למשתכן, המצב שונה ומאפשר תנאים מועדפים.

בסופו של דבר, למרות שהאפשרות לקבל מימון שעולה על 75% קיימת רק בעסקאות מחיר למשתכן, הבחירה במימון עד 75% יכולה להוות פתרון אידיאלי לרוב הרוכשים.

בהצלחה בדרך לרכישת הדירה שתשרת אתכם לאורך זמן ותאפשר לכם לבנות עתיד כלכלי יציב ובטוח!

גיא לוי,
מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה
*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.