בLEVI אנחנו פוגשים לא פעם בלקוחות המעוניינים להרחיב את היקף נכסיהם באמצעות השקעה בנדל"ן.
רכישת דירה נוספת אכן יכולה להוות דרך מצוינת להגדיל את ההון, אך היא דורשת הון התחלתי משמעותי. הבשורה הטובה היא שיש דרך לעקוף את המכשול הזה! איך? באמצעות מינוף כסף מדירה קיימת. בואו נדבר על זה...
אז מה זה מינוף בעצם? ניתן להשתמש בנכס קיים, כמו דירה שבה אתם כבר גרים, כמקור למימון רכישת דירה נוספת. מאמר זה יעסוק בנושא של מינוף כסף בנדל"ן תוך התמקדות באיך זה יעזור לנו לצמוח כלכלית.
מהו מינוף כסף בנדל"ן?
מינוף כסף בנדל"ן הוא שימוש בנכס קיים כערובה להלוואה לצורך רכישת נכס נוסף. במקרה של דירה, ניתן לעשות זאת על ידי משיכת הלוואת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת.
ההלוואה ניתנת על סמך שווי הדירה, שולחים שמאי לנכס הוא אומד את השווי ומזה מפחיתים את גובה המשכנתא הנוכחית אם קיימת.
את הכסף שתקבלו מההלוואה ניתן להשתמש כדי לרכוש דירה נוספת, וכך להגדיל משמעותית את ההון שלכם.
במילים אחרות? "להוציא כסף מהקירות"!
כמה דברים שכדאי לדעת לפני שמסתערים למנף:
מינוף נועד לקדם אתכם כלכלית, לא להכניס אותכם לבעיות! לכן חשוב לבדוק טוב טוב את הצעד הכולל על כל היבטיו.
שימו לב, שמרגע שהחלטתם לרכוש דירה להשקעה - זאת השקעה! ולכן אתם הופכים למשקיעים, משקיעים חכמים בונים תכנית עסקית איכותית שתאפשר להם למקסם את הרווחים ולהיזהר מסיכונים.
קיימות הגבלות רגולטוריות על מינופים:
1. אחוז מימון הכולל משווי הנכס לא יעלה על 50% משווי הנכס הממונף (הקיים). במהלך מלחמת חרבות ברזל (ונכון ל20.5.2024) קיימת הוראת שעה לאחוזים מוגדלים - עד 70%.
2. מאחוז המימון הכתוב לעיל הבנק מפחית את סכום המשכנתא הקיימת - צריך לבדוק טוב טוב שאחרי הכל, נותרת יתרה רלוונטית.
3. מטרת ההלוואה היא סופר חשובה - הבנקים לא אוהבים לשמוע שמדובר במינוף לצורך דירה להשקעה בישראל. יש לא מעט סיבות אחרות שהם כן ישמחו לתת כסף - דירה בחו"ל, רכבים, לימודים, שיפוצים וכו..
4. ריביות המשכנתא במינוף גבהות יותר ממשכנתא רגילה על דירה יחידה בערך כ1% יותר. צריך לבדוק שהרווחים מהדירה (שבח / תשואה) יצדיקו את זה.
5. רכישת דירה שניה מחייבת תשלום מס רכישה (כרגע עומד על 8% משווי הדירה הנרכשת) קחו את זה בחשבון בתהליך גיוס הכסף.
חשוב להבין, בלי מינוף כסף קשה מאוד להתקדם ולצמוח! הרעיון הוא לבצע עסקה ולחלץ משם כסף כדי לייצר הון עצמי ראשוני לרכישת דירה שניה וכן הלאה.
לעיתים אנחנו נפגשים בלקוחות שחוששים מהמהלך ומתחושת "יש לי מלא הלוואות" / "לא אוהב חובות" - צריך להבין שמינוף הוא לא חוב הוא נכס!
כאשר מתכננים נכון את תהליך המינוף + רכישת הדירה החדשה ניתן להחזיק בקלות בשתי דירות שמהר מאוד ערכתן עולה ואז לצמוח בקפיצות משמעותיות ביכולות הכלכליות!
בהצלחה!
גיא לוי, מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה
*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.
הערות