כמה פעמים חשבתם לעצמכם 'הנה הגיע הזמן לקנות דירה להשקעה' / 'איך כולם יודעים להשקיע בנדל"ן ורק אנחנו לא?' ועוד מחשבות מהסוג הזה שרק מעמיקות את התחושה שאתם לא מתקדמים!

אז רגע לפני שקופצים לעשות צעד פזיז ולרכוש את הדירה הראשונה שקופצת לנו בחיפוש ביד 2. כדאי וחשוב להבין, את הנחות הבסיס איתן מומלץ להיכנס לתהליך השקעה בנדל"ן.זה לא סוד שמחירי הדיור בישראל מטפסים ומטפסים (ונראה שזה לא עומד להפסיק הקרוב) כבר למעלה מעשור ורק בשנה האחרונה (2021) עלו מחירי הדיור ב10.6% (!) מה שגורם לשחיקת ערך הכסף שמיועד לרכישת דירה ונחסך על ידי זוגות צעירים (וגם משקיעים) בתוכניות חיסכון לא מניבות (בבנק וכו').הדבר הראשון והחשוב ביותר רגע לפני שרוכשים דירה להשקעה הוא – אסטרטגיה !

בניית תכנית עסקית לכל דבר שמתחשבת עד כמה שניתן בכל העלויות הישירות והנלוות בתהליך וכמובן גם בפרמטר הזמן (שינוי ועליית ריבית ומחירים מרגע תחילת התהליך עד סופו).

אז איך עשירים משקיעים?

 כלל ראשון – אם אני יודע להשיג כסף בזול > אני קודם כל לוקח מתוך הנחה שאוכל להשקיע ולהרוויח יותר.

כלומר: אם אפשר להשיג כסף מהמשפחה (ללא ריבית) או בריבית זולה יותר מהתשואה על ההשקעה – כדאי לקחת.בואו ניתן דוגמא: יש לנו אפשרות לרכוש דירה שכולל כל ההוצאות (מחיר הנכס/ עלויות נלוות לבעלי מקצוע /  מיסים / השבחה וכו...) תייצר 5.2% תשואה שנתית.לטובת רכישת הנכס נצטרך ל'לרכוש' כסף בריבית שנתית של 3.4%. מה שמשאיר אותנו עם תשואה שנתית נטו של 1.8%. ברור לכולנו שזה עדיף על 0% תשואה אם לא היינו משקיעים בכלל? פה המקום לחשוב אם 1.8% תשואה שווים לנו את העבודה סביב העסקה / הסיכון / ואורך חיי ההשקעה. *הדוגמא ניתנה במונחים מוחלטים – כמובן שהמציאות מורכבת יותר. 

כלל שני – חתירה לתזרים חיובי!

אם ההוצאות שלנו על ההשקעה הן 3000 ₪ בחודש (החזר הלוואות / משכנתא) וההכנסה משכירות היא 3200 ₪ בחודש, אנחנו נהנים מתזרים חיובי.החוכמה היא לחתור להשקיע בנכס אסטרטגי שמעבר לעליית הערך העתידית, לא יפגע בנו בתזרים החודשי ואף יחזק אותנו. ככל שההכנסות הכוללות שלנו יהיו גבוהות מההוצאות – נוכל למנף עוד ולרכוש עוד נכסים! כלל שלישי - כל החלטה היכן להשקיע מתקבלת אסטרטגית!

לא רוכשים 'סתם' דירה! בוחנים את השוק המקומי, ברמת המיקרו והמקרו לרמת הבניין והקומה. מגדירים את קהל היעד, בוחנים את היציבות הכלכלית שלו וכמובן את רמת הביקושים באותו אזור לפי אותו קהל יעד.בודקים מי המתחרים שלנו והאם יש לנו (ולנכס) יתרון יחסי עליהם. מכך ניתן לגזור משמעויות עבור: גובה שכר דירה צפוי / עליית ערך צפויה.חשוב: דירה להשקעה זה עסק לכל דבר ! ולעסק בונים תכנית עסקית מתאימה ומדויקת. ככל שהתוכנית תהיה מותאמת יותר ומקיפה – הסיכון בעסקה יפחת והרווח יגדל!

כלל רביעי – אין לנו בעיה שכולם ירוויחו > כל עוד אנחנו מרוויחים יותר!הרבה פעמים אנחנו נמנעים מלשלם לבעלי מקצוע ומעדיפים לעשות את העבודה בעצמנו כדי לחסוך קצת כסף.חשוב להבין שעבודה עם בעלי מקצוע טובים עולה כסף אבל יותר חשוב מזה – מכניסה הרבה יותר.מתווך טוב ואמין – ימצא עבורכם נכס עם פוטנציאל תשואה גבוה.יועץ משכנתאות מקצועי – יתכנן לכם את המשכנתא באופן שיהיה הכי רווחי לאורך חיי העסקה ויחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים בריביות.

כלל חמישי – בוחנים כדאיות לפי הכלל: 'מקסימום הוצאות – מינימום הכנסות'.

מכוון שלא כולם כרישי נדל"ן ולא כולם מנהלים אסטרטגיית השקעה מבוזרת, מה שאומר שהדירה להשקעה היא בעצם ההשקעה היחידה שלהם, חשוב מאוד לוודא את הכדאיות לפי הכלל: שכל ההוצאות לאורך העסקה אתם מחשבים לפי התרחיש המחמיר שלהם (וגם ה'בערך' הוא באומדן כלפי מעלה).זה כמובן עד להשלמת נתוני אמת מכלל הגורמים המלווים את העסקה. את כל ההכנסות מחשבים כלפי מטה בתרחיש מחמיר. אם בכלל זאת אתם עומדים על מאזן חיובי – ככל הנראה שהעסקה אכן משתלמת!

כלל שישי – שלמו לעצמכם קודם!

אל תפחדו מלקחת הלוואות ולהשאיר יותר הון פנוי מזומן אצלכם. תחשבו על זה במקום לנעול את כל הכסף שלכם בעסקה אחת.אתם יכולים להכניס שותף (הבנק) שישים יותר כסף על העסקה ולכם יהיה יותר כסף בכיס כדי להשקיע בעסקאות נוספות.כל זה במידה והריבית על ההלוואה זולה מהתשואה שתעשו על העסקה!

 לסיכום,

רכישת דירה להשקעה היא עסק לכל דבר, לכן צריך לבחון אותה בכלים עסקיים – הכוללים: הגדרת מטרות, בניית תוכנית עסקית, תכנון תקציב וניהול הפרויקט מהתחלה ועד הסוף.כאשר העיקרון המנחה הוא כל עוד עלות הכסף זולה יותר מהתשואה עליו כדאי לחשוב למנף אותו! אנשים עם תודעת שפע / אנשים עשירים פועלים באופן אקטיבי לגיוס כסף זול ולא פחות באופן אקטיבי לחיפוש הזדמנויות להשקעה.

אין מה לחכות שיגיע כסף או נכס, המטרה היא לייצר את ההזדמנויות – לא לחכות שיגיעו! בהצלחה! 

גיא לוי, מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה

*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.