אחד המרכיבים החשובים ביותר ברכישת נדל"ן הוא הרישום המשפטי של הנכס – מקום שבו מתועדות הזכויות המשפטיות וההיסטוריות של הקרקע או הדירה.
רישום מדויק ומסודר של הנכס מבטיח קנייה בטוחה ושקופה, אך לכל סוג רישום יש יתרונות וחסרונות משלו. במאמר זה נסקור את ארבעת הסוגים המרכזיים של רישום נכסים בישראל:
טאבו, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חברה משכנת והסתדרות ציונית.
---
1. טאבו – מנהל המקרקעין.
רישום בטאבו הוא הרישום המרכזי והמוכר ביותר בישראל.
הכוונה כאן היא לרישום במשרד המשפטים, שמנוהל על ידי רשם המקרקעין. נכס רשום בטאבו מציע לקונה ביטחון מלא, כיוון שזהו הרישום היציב ביותר והוא מקבל גיבוי חוקי מלא.
בטאבו מתועדים כל הפרטים החיוניים לגבי הנכס, כולל:
- זהות הבעלים הנוכחיים של הנכס.
- פרטים על שטח הנכס, כתובת וייעודו.
- זכויות הצמדות כמו חניה, מחסן או גג.
- שיעבודים, עיקולים, משכנתאות וכל זכות אחרת שנרשמה על הנכס.
יתרון נוסף בטאבו הוא הפומביות והשקיפות: כל אדם יכול להוציא נסח טאבו על כל נכס רשום, ולהתעדכן במצבו המשפטי באופן עצמאי. בכך, נכסים הרשומים בטאבו מספקים את הביטחון הגבוה ביותר לרוכשים ומונעים מחלוקות על בעלות בעתיד.
---
2. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – חכירה מהמדינה.
נכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל הם ברוב המקרים נכסים שנמצאים בבעלות המדינה, הקרן הקיימת לישראל או הסוכנות היהודית.
במקרים אלו, הבעלות של הרוכש היא על **זכות חכירה**, ולא על הקרקע עצמה – כלומר, מדובר על זכות לשכור את הקרקע מהמדינה לתקופה ארוכה. לרוב מדובר על תקופות חכירה של 49 שנים או 98 שנים, עם אופציה לחידוש.
ברישום זה יש מספר נקודות חשובות שיש לקחת בחשבון:- במקרים רבים יש לשלם דמי חכירה שנתיים, בהתאם להסכמים ולתקנות רמ"י.
- חידוש החכירה עשוי להיות כרוך בתנאים משתנים, כולל עמידה בדרישות שונות.
- יש לבחון האם הקרקע מיועדת לבנייה פרטית או ציבורית, מה שעשוי להשפיע על גמישות השימוש בנכס.
לרוב, לאחר רכישת נכס שנרשם ברמ"י, הרוכש רושם את החכירה גם בטאבו, כך שנשמרת זכותו החוקית על הקרקע לאורך תקופת החכירה.
---
3. חברה משכנת – רישום בפרויקטים חדשים.
רישום נכסים דרך חברה משכנת הוא פתרון זמני שמיועד לפרויקטים חדשים בבנייה רוויה.
כל עוד פרויקט המגורים לא קיבל רישום סופי בטאבו כ"בית משותף", רישום הזכויות מתבצע מול החברה המשכנת – שהיא לרוב הקבלן או היזם האחראי על הפרויקט.
הרישום אצל חברה משכנת נותן מענה לצורך לשמור על זכויות הרוכשים, אך כדאי לזכור שמדובר בפתרון זמני בלבד.
רישום נכסים דרך חברה משכנת מתאים במיוחד למקרים הבאים:
- פרויקטים של דירות בבנייה רוויה שלא נרשמו עדיין כבתים משותפים בטאבו.
- מקרים בהם הדיירים מעוניינים בהסדרת זכויותיהם עוד לפני רישום סופי.
הרישום בטאבו יתבצע לאחר השלמת הבנייה והשלמת כל התהליכים הפורמליים הנדרשים על פי חוק.
רישום בטאבו זהו שלב הכרחי שמבטיח את יציבות הזכויות של כל בעלי הדירות.
---
4. הסתדרות ציונית – רישום מיוחד למגזר החקלאי וישובים קהילתיים.
רישום נכסים בהסתדרות הציונית מתבצע לרוב בנכסים במגזר החקלאי וביישובים כפריים וקהילתיים, והוא כולל גם קרקעות שמעורבים בהן ניהול, תכנון ופיתוח במסגרת הפעילות הציונית והחקלאית.
זהו רישום פחות נפוץ בישראל המודרנית, אך משמעותי במקרים של קרקעות חקלאיות ובעלי נכסים במושבים ובקיבוצים.
מומלץ להבין היטב את מאפייני הרישום לפני רכישה של נכס חקלאי, שכן הרישום בהסתדרות הציונית כולל לעיתים קרובות חוקים והגבלות ייחודיים לניהול קרקעות חקלאיות ולניהול זכויות בעלי הנכס.
השלכות סוג הרישום בתהליך לקיחת משכנתא:
סוג הרישום של הנכס משפיע ישירות גם על היכולת לקבל משכנתא ועל הבטוחות שהבנק עשוי לדרוש.
להלן השלכות עיקריות לפי סוגי הרישום:
טאבו - נכסים הרשומים בטאבו נחשבים ליציבים ביותר מבחינת הבנקים, כך שהבנק יוכל לשעבד את הנכס עצמו כבטוחה למשכנתא.
זהו המצב האופטימלי עבור הלווים, מאחר שהשיעבוד נעשה ישירות דרך רישום בטאבו, ולכן תהליך אישור המשכנתא והבטוחות נחשב לפשוט ונגיש יותר.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) -במקרה של נכסים ברישום רמ"י, הבעלות היא על זכות חכירה ולא על הקרקע עצמה, מה שמחייב את הבנק לבדוק אם ניתן לשעבד את הזכויות בנכס כבטוחה.
לעיתים, הבנק ידרוש הסדרים נוספים מול רמ"י כדי להבטיח את זכות השיעבוד, וכך תיתכן דרישה למסמכים נוספים ולעמידה בתנאי החכירה של רמ"י.
בנוסף, אם החכירה היא לטווח קצר יותר, כמו 49 שנים, הבנק עשוי לראות בכך סיכון מסוים, ועשוי לדרוש בטוחות נוספות מעבר לשיעבוד הנכס, כגון ערבים או ביטוחי משכנתא נוספים.
חברה משכנת - נכסים הרשומים דרך חברה משכנת עשויים להיתקל במורכבות רבה יותר מבחינת המשכנתא.
למה? מכיוון שאין עדיין רישום מלא בטאבו, הבנק לא יוכל לשעבד את הנכס באופן ישיר.
במקרים אלו, הבנק עשוי לבקש מסמכים נוספים מהחברה המשכנת, וכן להגדיר תנאים נוספים להבטחת המשכנתא, כגון פיקדונות או ביטוחים זמניים, עד לרישום הסופי בטאבו.
הסתדרות ציונית - במקרים של נכסים הרשומים בהסתדרות הציונית, בעיקר נכסים חקלאיים וישוביים קהילתיים, תהליך המשכנתא עשוי להיות מורכב יותר, מאחר ויש צורך להציג זכויות על הקרקע באופן שמוכר לבנק.
בנוסף, מאחר שרוב הנכסים האלו הם חקלאיים או ביישובים כפריים, הבנק עשוי לדרוש בטוחות נוספות כמו ערבויות אישיות או ביטוחים נוספים, ולעיתים אף להחמיר בתנאי ההלוואה.
בד"כ הבנק יבקש מההסתדרות הציונית לחתום על טופס "התחייבות לרישות משכנתא" ולהוסיף את נתוני ההלוואה באישור שזכויות של ההסתדרות.
---
לסיכום
ההבנה של סוגי הרישום השונים ושל השלכותיהם על לקיחת משכנתא חשובה להבטחת עסקה יציבה ולקבלת התנאים המיטביים.
סוג הרישום לא רק משפיע על תהליך הרכישה, אלא גם על רמת הביטחון שהבנק ידרוש בתהליך המימון, מה שיכול לחסוך לכם כסף וזמן לאורך הדרך.
גיא לוי,
מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה
*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.
הערות