רכישת דירה על הנייר בישראל: מדריך מקיף לרוכשים
רכישת דירה על הנייר היא החלטה משמעותית שמשלבת הזדמנויות וסיכונים כאחד. מאמר זה נועד לספק לך את המידע המקיף ביותר על תהליך זה, על מנת שתוכלו לדעת האם ההשקעה מתאימה לכם.
בתקופה האחרונה ישנו באז רציני במדינת ישראל סביב רכישת דירה על הנייר בייחוד מכוון שקבלנים רבים מציעים הטבות מרחיקות לכת בדמות תנאי תשלום מאוד נוחים שלא נראו פה כבר עשרות שנים!
בואו נבין את המשמעויות!
מהי רכישת דירה על הנייר?
רכישת דירה על הנייר היא רכישת דירה בשלב התכנון או הבנייה הראשוני של הפרויקט, עוד לפני שהדירה מוכנה למגורים. המשמעות היא שאתה רוכש "רעיון" של דירה, ולא דירה קיימת, על כל המשתמע מכך.
היתרונות של רכישת דירה על הנייר
- מחיר אטרקטיבי: אחד היתרונות המרכזיים הוא המחיר הנמוך יחסית לדירות שכבר נבנו. הקבלן, הזקוק למימון לבנייה, מציע לעיתים הנחות משמעותיות בשלב הראשוני של הפרויקט.
- התאמה אישית: לעיתים קרובות, קונים דירה על הנייר יכולים לבצע שינויים מסוימים בתכנון הפנימי של הדירה, בהתאם להעדפותיהם האישיות.
- דירה חדשה: אתם מקבלים דירה חדשה, שלא נעשתה בה שימוש קודם, עם כל המערכות והחומרים העדכניים ביותר.
- תנאי מימון נוחים: קבלנים רבים מציעים תנאי מימון אטרקטיביים, כגון פריסת תשלומים נוחה והלוואות קבלן - נרחיב על כך בהמשך.
- בנייה איכותית: קבלנים גדולים בדרך כלל מחויבים לתקנים בנייה גבוהים, ומעניקים אחריות על ליקויי בנייה.
החסרונות של רכישת דירה על הנייר
- סיכון עיכוב במסירה: עיכובים בבנייה הם תופעה שכיחה יחסית, שיכולים לנבוע מגורמים שונים כגון בעיות בירוקרטיות, מחסור בכוח אדם או חומרים, או קשיים פיננסיים של הקבלן. עיכובים אלו עלולים לגרום לנזקים כלכליים לרוכשים, כגון עלויות שכירות כפולות או עלייה בריבית המשכנתא.
שימו לב שבמצב השוק קיום, בסבירות גבוהה תהיינה דחיות במועדי המסירה, בטח שמדובר בקבלנים לא גדולים. - שינויים בתכנון: במהלך תהליך הבנייה, עלולים לחול שינויים בתכנון הדירה או בבניין כולו, אשר אינם בהכרח לטובת הרוכשים.
- אי ודאות לגבי איכות הבנייה: למרות האמור לעיל, קיימת תמיד האפשרות שיבוצעו פשרות באיכות הבנייה, או שיתגלו ליקויים לאחר מסירת הדירה.
- סיכון קריסת פרויקט: במקרים קיצוניים, עלול הפרויקט כולו לקרוס, והרוכשים עלולים לאבד את כספם, היום ברוב המקרים לכל פרויקט יש בנק מלווה שאמון על ביטחון הכספים של הרוכשים (למעט ביהודה ושומרון שם יש מונח "בנק מאושר" לא נרחיב בו כעת אבל מתנהג כמעט אותו דבר כמו בנק מלווה. בדקו מי הבנק המלווה ותוודאו זאת מול מוקד המשכנתאות של הבנק(!)
גורמים שיש לשקול לפני רכישה
- הקבלן: בדקו היטב את המוניטין של הקבלן, ניסיונו, והפרויקטים הקודמים שלו. בקשו המלצות מלקוחות קודמים.
- הפרויקט: בחנו את מיקום הפרויקט, התשתיות הקיימות בסביבה, התוכניות העתידיות לתחום, והיתרי הבנייה. בדקו את הסביבה החברתית והתרבותית באזור - אין לזה תחליף!!!
- החוזה: קראו את חוזה הרכישה בקפידה, היוועצו בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן. וודאו שכל הפרטים ברורים לכם, שאתם מבינים את כל הסעיפים. אל להתפתות לקחת עו"ד מטעם הקבלן כי הוא משרת רק את האינטרס של הקבלן ובעסקאות כאלה האינטרס שלכם חשוב מאוד!
המשמעות הכלכלית של תנאי התשלום העדיפים
קבלים מרחיקים לכת ומאפשרים תנאי תשלום מאוד נוחים ללקוחות, ראינו כבר: 20%-80% / 85%-15% ואפילו 90%-10% (!!)
מה זה אומר?
זה אומר שבהחלט ההון העצמי הנדרש היום הוא נמוך מאוד.
אבל חשוב לשים לב לאשר כבר היום את המשכנתא העתידה שאתם צפויים לקחת + תוספת בלתמי"ם! אם לא תעשו כן, ייתכן מאוד שבבואכם לקחת משכנתא תסורבו ואז מה הפתרון?
בנוסף, תבדקו האם אתם יכולים למכור את הזכויות לפני העברת החזרה על הנכס - כאן קחו בחשבון שאם כן אז עוד הרבה משקיעים ירצו לממש את הנכס בשלבים שלפני מסירת החזקה ולכן המחיר הראלי יהיה נמוך ממה שציפיתם.
קחו בחשבון שאם אתם תחליטו להחזיק בנכס עד ש"המחיר יתייצב" בשוק תהיו בבעיה אחרת: גובה השכירות הממוצעת, ישתחררו באותו זמן הרבה דירות לשוק השכירות בעלות מאפיינים דומים, לכן התשואה תהיה נמוכה בשנים הראשונות. השכירות שתקבלו תכסה את החזר המשכנתא הצפוי? תוכלו לעמוד בתשלומים כפולים? תבדקו את זה טוב טוב!
סיכום
רכישת דירה על הנייר היא השקעה משמעותית, המצריכה שיקול דעת זהיר. מצד אחד, היא מציעה הזדמנות לרכוש דירה חדשה במחיר אטרקטיבי, ומצד שני, היא כרוכה בסיכונים שונים, בטח במצב השוק היום בישראל.
תוודאו מראש את כל תנאי העסקה ותכינו תכנית יציאה ראלית בכל שלב ברמה המימונית והמשפטית!
בהצלחה!!
גיא לוי,
מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.
הערות