- הקדמה
- שוק הנדל"ן בארץ – תשואה להשקעה.
- שוק ההון – תמונת מצב 2022.
- תשואות פקדונות בנקאיים.
- אלטרנטיבות – נדל"ן בחו"ל.
- גיוס הון להשקעת נדל"ן בחו"ל.
הקדמה
מחירי הנדלן בארץ טסים לשמים!
בשנה האחרונה הם עלו ביותר מ15% (!) עליית המחירים המהירה יוצרת פער בין מחיר הדירה בפועל (עלות הנכס) לבין השכירות שמתקבלת עבורה (התשואה).
שוק הנדל"ן בארץ – תשואה להשקעה
בשנים האחרונות מחירי הנכסים עולים אבל השכירות לא באותו הקצב - מה שיוצר ירידה בתשואה מנדל"ן בארץ.
התשואה הראלית בארץ נעה סביב: 3%-4% (לפעמים גם פחות מזה).
-כמובן, לא בכל עיר ולא בכל שכונה-
שוק ההון – תמונת מצב 2022
בנוסף, אנחנו נמצאים בתקופה של ירידות בשוקי ההון וירידת תשואות משמעותית, ממש מכירת חיסול של מניות מבוקשות.
עם זאת, שוק ההון לא מתאים לכל משקיע ולא מתאים לכל טווח השקעה. מה גם שנדרשת בחינה מדוקדקת של המשקיע על אסטרטגיית ההשקעה שלו.
תשואות פקדונות בנקאיים
אלטרנטיבה נוספת מוכרת היא: פיקדונות בתוכניות חיסכון בנקאיות. אם לומר את האמת – במעט תקופות בהיסטוריה זאת הייתה אלטרנטיבה שבאמת משתלמת, לרוב האפשרויות בחוץ כמעט תמיד יותר אטרקטיביות.
רק כדי לסבר את העין (אוזן) של הקוראים – תשואות לפיקדונות בנקאיים עומדות היום על 0.02%-0.05% - אפשרי לעשות לבד את החשבון ולהבין שגם בהשקעה הכי סולידית שתעשו בחוץ – בהכרח תקבלו יותר.
נגיד מילה על היתרון של הפיקדונות – לדעתי מסתכם בנזילות הכסף בכל שלב אם תרצו למשוך אותו.
אלטרנטיבות – נדל"ן בחו"ל
כל הסיבות שכתובות למעלה מייצרות מצב שירידת הכדאיות להשקעה בנדל"ן בארץ
מה שגורם למשקיעים רבים לגרד את הראש ולבחון אלטרנטיבות כדאיות יותר.
רכישת נדל"ן בחו"ל (אנגליה/יין/ארה"ב ועוד..) מאפשרת כמה דברים סופר קריטים עבור המשקיעים:
1. מינוף נמוך – עם על דירה בארץ צריך להכניס 25%/30%/50% הון עצמי לעסקה ועליה עוד להוסיף משכנתא גבוהה – מחירי הדיור עלו ולכן גם המשכנתא הממוצעת עלתה. מה שגורם למשקיעים/ לזוגות להיות בעלי יחס חוב גבוה.
ברכישת נדל"ן בחו"ל המצב שונה – הדירות מלכתחילה זולות יותר (כולל כל העלויות הנלוות) ולכן ניתן להשתמש בהון עצמי מינימלי ולהשלים גיוס הון מינימלי גם כן
ולרכוש דירה עם יחס חוב נמוך.
2. מיסוי – דירה בחו"ל לא נחשבת כנכס לעיניין מס רכישה ומס שבח (מדובר בעשרות ומאות אלפי שקלים של חיסכון) בשונה מדירה שניה ומעלה בארץ שתדרשו לשלם עבורה מס רכישה (8%) ומס שבח(25%).
3. אפשר להגיע עד 100% מימון עבור הנכס מבלי להכניס 1 ₪ של הון עצמי לעסקה, אני לדוגמא מגייס עבור הלקוחות שלי לעיתים גם 100% מימון בתנאים נוחים ובפריסה של 15-30 שנה – מה שמקטין דרמטית את ההחזר החודשי שלהם ומייצר הכנסה פסיבית מdayone.
4. תשואה – התשואה יכולה להגיע ל6%-8% (לפעמים גם יותר) נטו על ההשקעה!
גיוס ההון להשקעות בחו"ל
תהליך גיוס ההון להשקעות בחו"ל מתנהל בצורה שונה עבור משקיעים בעלי נכסים קיימים בארץ אל מול כאלו שעדיין אין נכסים ברשותם.
תהליך גיוס ההון דורש התאמה מדויקת לצרכי ההווה והעתיד של המשקיעים תוך התחשבות ומבט אסטרטגי כולל בהיבט השנים, ההחזר החודשי והתשואה הצפויה.
לכן, מקורות המימון והגופים המממנים משתנים ממשקיע למשקיע. אך היתרון הגדול ביותר בגיוס הון לצורך השקעות בחו"ל, שברוב המקרים ניתן לגייס כסף (הלוואה/משכנתא) בפריסה לטווח שנים ארוך: 15-30 שנה במקרים מסויימים.
מה שמאפשר תזרים נוח למשקיעים ואפילו הכנסה פסיבית.
בנוסף, הריבית על הכסף הינה זולה משמעותית מגיוס הכסף דרך הלוואות רגילות.
אם נסכום את הפרמטרים השונים: תשואה גבוהה + יחס חוב נמוך + פריסת חוב ארוכה + ריביות נוחות, הרי לנו השקעה משתלמת ביותר.
כמובן, הכל תלוי בתכנון מדוייק ואסטרטגי של המטרות שלכם כמשקיעים והתאמתן לתוכנית העסקית של ההשקעה.
לסיכום,
השקעות נדל"ן בחו"ל הינה אלטרנטיבה מעניינית שצומחת ומתפתחת בקרב ציבור המשקיעים הישראלי. היא בעלת פוטנציאל תשואה מרשים ותזרים חודשי נוח בקיזוז השקעה – תשואה.
חשוב לי להדגיש, בכל עסקה עם סיכוי יש גם סיכון ולכן, השקעות מהסוג הזה בהחלט דורשות ליווי של בעלי מקצוע מנוסים, הן במימון העסקה והן באיתור הנכס והתאמתו לכם כלקוחות.
צאו לדרך, תחקרו, תשאלו, והכי חשוב אל תעצרו!
גיא לוי, מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה
*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.