מחיר למשתכן למשקיעים – כן או לא?

בשנים האחרונות תכנית מחיר למשתכן הפכה להיות התוכנית הכי מדוברת בשוק הדיור בישראל.

היא שווקה ע"י שר האוצר דאז כחלון כתוכנית שתפתור את משבר הדיור עבור הזוגות הצעירים ותאפשר גם לבעלי הון עצמי נמוך להיכנס לשוק ולהגיע לדירה משלהם.

אבל ככל שעבר הזמן, התוכנית שהתחילה בקול תרועה רמה ועם הרבה ציפיות מציבור הישראלי, התבררה כתוכנית מורכבת הרבה יותר שלא מאוד השפיעה על הביקושים ומחירי הדיור.

בשנה האחרונה (2021-2022) מחירי הדיור עלו ב15% אחוז(!) וזה עוד אחרי הקורונה וכרגע מחיר למשתכן תהפוך ל"דירה בהנחה" / "מחיר מטרה" – אותה הגברת בשינוי אדרת.

אז לא מעט זוגות צעירים מתייעצים איתי על רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן לצורך השקעה ולא למגורים.

אז כבר הרבה זמן אני רוצה לעשות סדר בפרמטרים השונים כשבוחנים כדאיות לעסקה להשקעה (במחיר למשתכן), דרכם נבין את המשמעויות של העסקה מבחינה כלכלית.

נזילות:

נזילות = היכולת למשוך את הכסף מההשקעה בכל זמן נתון ויחסית בקלות. לדוגמא: הנזילות בחשבון העובר ושב הרבה יותר גדולה מהנזילות בעסקת נדלן.

אבל גם בעסקאות נדלן יש נזילות טובה יותר ופחות. דירה רגילה שנרכשה (לא במסגרת מחיר למשתכן) אין עליה הגבלות למכירה. דירה שנרכשה דרך מחיר למשתכן מוגבלת למכירה רק אחרי 7-5 שנים. אם תרצו למכור לפני ולשחרר את הכסף, תאלצו לשלם קנס גבוה מאוד.

הנזילות בעולם ההשקעות היא תכונה סופר חשובה. משקיעים יחפשו כל הזמן אלטרנטיבות רווחיות לכסף שלהם. כך שאם עשו עסקה מסוימת ולאחר שנתיים זיהו עסקה משתלמת יותר, הם ימשכו את הכסף ויעברו לעסקה הבאה.

במחיר למשתכן – אתם נועלים את הכסף להרבה מאוד זמן, שבמונחים של השקעות זה המון זמן!

הפסדי תשואה משכירות:

בשונה מרכישת דירה להשקעה שמוכנה להשכרה מהיום הראשון, דירות המשווקות במסגרת מחיר למשתכן הרבה פעמים נמצאות במצב של "טרום היתרים" ותחילת עבודות הבנייה עוד רחוקות, שלא לדבר על מסירת מפתח. מדובר במקרים רבים בכמה שנים טובות. מה שגורם להפסד חודשים שכירות רבים ואיתם הרבה כסף.

ניקח לדוגמא מצב בו רוכשים דירה במחיר למשתכן "על הנייר" עדיין לא עלו על הקרקע לתחילת בנייה הצפי הוא עוד כשנתיים. בנוסף זמן בניה משוער עד לאיכלוס: שלוש שנים.

סה"כ 5 שנים עד קבלת מפתח מרגע החתימה. שכירות ממוצעת באיזור בו רכשתם לדירה הזו היא: 3000 ₪

3000 ₪ * 36 (חודש) = 108,000 ₪, שהפסדתם במהלך ה5 שנים.

מדדים והצמדות:

עוד נתון שלא הרבה משקיעים לוקחים בחשבון הוא: מדדים לאורך תקופת הבניה של הפרויקט.

היום אנחנו נמצאים במצב מאוד לא יציב מבחינת המדדים, כבר כמה שנים שהמדדים היום רגועים ובשנה האחרונה הם התחילו לזנק כלפי מלא, ובזמן הקרוב זה כנראה ימשיך. לכן, צריך להתייחס גם לצפי עליית המדדים (תשומות הבניה והמחירים לצרכן) על פני זמן הבניה. אם הקבלן לא מוכן לוותר על הצמדה למדדים, כדאי לקחת בחשבון עוד סכום לא מבוטל של כסף כתשלום מדדים מעבר למחיר החוזה ( זה יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים !).

לכן, מומלץ מאוד להתמקח על הנושא הזה עם הקבלן ולקחת בחשבון מצבים בהם המדד יעלה ותדרשו להשלים את הפער.

יציאה רוחבית לשוק – הצפה של דירות מהפרויקט:

תזכרו שכמוכם יש הרבה מאוד זוגות נוספים באותו בניין / שכונה / איזור שגם רכשו את הדירה להשקעה ורק מחכים להזדמנות לממש את הנכס ולהתקדם הלאה לאחר המתנה ארוכה למפתח.

מצב כזה יצור מציאות בה הרבה דירות – יחסית דומות יוצאות לשוק בזמן די קצר מה שיעלה את ההיצע ויוריד את המחיר. במילים אחרות – אתם תצטרכו להתמודד עם יותר דירות והתחרות תהיה גדולה יותר.

במצב כזה, הייתי ממליץ להחזיק עוד טיפה, בינתיים להשכיר את הדירה ולחכות שמישהו אחר ימצמץ ראשון.

(כל זה בהנחה שאין לכם אלטרנטיבה רווחית יותר).

עליית ריביות המשכנתא לאורך פעימות התשלום:

כמו שכולם כבר יודעים, בחודשים האחרונים הייתה עליה משמעותית בריביות המשכנתא ביחס לשנים האחרונות ובמקביל גם עליה של הריבית במשק. מה שייקר את הלוואות המשכנתא.

הצפי של בנק ישראל להמשיך להעלות את הריבית בשנה- שנה וחצי הקרובות, יצור מצב שככל הנראה גם תמשיך העלייה בריביות המשכנתא. אז אם רכשתם היום דירה במחיר למשתכן (או בכלל מקבלן) וסיכמתם על תשלום בפעימות, ריבית המשכנתא שתקבלו היום על כל הסכום לא בהכרח תישמר, מה שיגרום שמפעימה לפעימה, המשכנתא תתייקר.

זה בשונה, מרכישה מיד שניה/ קבלן שמוכנים לקבל את כל הסכום תוך פרק זמן קצר מאוד.

(אגב הסיבה שקבלנים מעדיפים פעימות – זה מכוון שהם צופים שייהנו מעליית המדדים).

החזר חודשי גבוה – אחוזי מימון גבוהים:

זוגות רבים נכנסים להשקעה במסגרת מחיר למשתכן מכוון שניתן לקבל 90% מימון, זה נחמד ומפתה אבל עם זאת גם מאוד מסוכן.

משתי סיבות:

1. סכום ההצמדה למדד יהיה ככל הנראה גבוה – כדי לאזן את ההחזר החודשי. הדבר יגרום לחוסר יציבות בהחזר שלכם ובתשלומי הריביות לאורך הזמן.

2. ההחזר החודשי – יהיה גבוה כי העסקה עומדת על 90% מימון, כך שכל שינוי או עדכון בריבית כלפי מלא יכול ליצור מצב של חניקת אשראי וחוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא.

לסיכום,

כמשקיעים, מחיר למשתכן יכול להיות פתרון טוב עבורכם במידה ואין לכם 25% הון עצמי (מכוון שנדרשים להביא 10% או 100 אש"ח) מה שמאפשר לרבים להיכנס לשוק.

למרות שחשוב לדעת שיש פתרונות נוספים וטובים להשלמה ל25% הון עצמי גם ללא מחיר למשתכן.

לאור כל הסיבות שהבאתי לעיל, אני חושב שרגע לפני שרוכשים דירה במחיר למשתכן למטרת השקעה – כדאי לבדוק טוב טוב את הביקושים וטיב העסקה על פני כמעט עשור.

למשקיעים שרובים לנייד את הכסף מעסקה לעסקה או זוגות שמשערים שבקרוב ירצו לרכוש דירה למגורים במקום אחר מהיכן שזכו, כדאי מאוד לשקול את ההשקעה דרך מחיר למשתכן.

כמשקיעים הדבר החשוב ביותר בנוסף לתשואה טובה וזה נזילות הכסף!

כסף שתקוע בקירות לכלכך הרבה זמן, זה לא דבר בריא למשקיעים.

ממליץ לבנות תכנית עסקית לכל זכיה ולקחת בחשבון את השיקולים שהובאו לעיל בכדי לקבל החלטה מושכלת יותר ורווחית.

גיא לוי, מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה

*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.