גם אתם מרגישים שמחודש לחודש אתם נכנסים לסופר וקונים פחות? או שאתם נכנסים לסופר ומשלמים יותר?
אם רכשתם דירה מקבלן בשנה האחרונה ייתכן שגם נדרשתם לשלם סכומים לא מבוטלים מעבר למה שנקבע בחוזה?
ואולי גם אתם מרגישים שכל חודש אתם משלמים משכנתא אבל בכל זאת יתרת החוב לא יורדת?
בשנה האחרונה אנחנו עדים לעליות משמעותיות במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות הבניה.
העליות האלו משפיעות על הכיס של כל אחד ואחת מאתנו באופן ישיר!
במאמר זה, אסקור את תפקידם של המדדים השונים ואת הגורמים לעלייתם וכמובן אגע במשמעויות עבורנו בכל הקשור להשקעות ומשכנתאות.
אז מה הם המדדים?
מדד המחירים לצרכן:
מדד המחירים לצרכן או במילים אחרות 'אינפלציה' הוא מדד שמשקלל סל שירותים שאנו צורכים בין השאר: מזון/ ביגוד / בריאות / חינוך / תחבורה וכו...
כל חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ('הלמ"ס') את השתנות המחירים הקובעים את שינוי המדד. המדד יכול להיות חיובי – מצביע על עליית מחירים, או שלילי – מצביע על ירידת מחירים.
עליית וירידת המחירים מושפעים מהמון גורמים אבל בראש ובראשונה כמו בכל דבר – "ביקוש והיצע". ביקוש רב – יעלה מחירים (וגם את המדד) והיצע גדול יוריד את המחירים (וגם את המדד),
תזכרו את זה להמשך – כשאגיע להשפעות הריבית.
ובמילים אחרות: אם בחודש הקודם עם 100 ₪ קניתי 10 תפוחים, והחודש המדד עלה – כלומר שאוכל לקנות ב100 ₪ פחות תפוחים בחודש הנוכחי. כלומר: הכסף שלי קונה פחות החודש.
בשנת 2021 – עלה מדד המחירים לצרכן ב: 2.8%.
מדד תשומות הבניה:
מדד תשומות הבניה הוא מדד שמשקלל את עלות חומרי הגלם בבניית דירות למגורים. המדד מציג שינויים בין היתר בעלות חומרי הגלם: בטון/ברזל/ עץ וכו...
עלייה בחומרי הגלם פירושה התייקרות עלות הבניה הכוללת, כידוע בניה למגורים (בעיקר רוויה) אורכת זמן רב (לפעמים גם שנים), לכן ההשפעה העיקרית של המדד הזה הינה על רוכשיד דירות יד ראשונה מקבלן או בונים בבניה פרטית.
במילים אחרות: אם חתמתם לפני שנה על חוזה עם קבלן בשווי 1.5M ₪ ובמהלך השנה המדד עלה – תהיו חשופים לתשלום פערי מדד תשומות הבניה לקבלן, מהסיבה הפשוטה – שעכשיו עולה לו יותר להמשיך את הבניה.
בשנת 2021 – עלה מדד תשומות הבניה ב:5.6%.
הגורמים לעליית המדדים:
1. כח אדם והקורונה:
בעקבות הקורונה והגלים הראשונים שהתרגשו על העולם אי שם בשנת 2020, נוצרו פערים רבים של ירידת ביקושים כמעט בכל התחומים. הירידה החדה בביקושים, גרמה לכך שלא היה צורך בכמות כח האדם כפי שהיה ערב הקורונה, ולכן פוטרו המון עובדים.
בשנת 2021 העולם התחיל לצאת מהקורונה לאט לאט והביקושים חזרו לעלות ואפילו באופן חד. פערי כח האדם גורמים לחוסר יכולת לעמוד בקצב הביקושים ועצם הגידול בביקושים – גורמים לעליית מחירים (ומדדים).
2. פקקים בנמלים ושרשראות אספקה:
הגידול בביקושים והחוסר בכח האדם בנמלים יוצר עליה חדה בכל שרשרת האספקה. עלות הובלה ושינוע, עלות אחסון ומיון הסחורות, ועלות עיכובים בשילוח (פקקים של אוניות בכניסה לנמלים) כל אלו גורמים שמייקרים משמעותית את הסחורות והמוצרים – מפירות עד ברזל ובטון.
3. כסף זול:
עלויות גיוס הכסף לבנקים היו ועדיין זולות עקב הורדת הריבית – מה שגורם לנו לקבל הלוואות בסכום נמוך ומעודד צריכה. צריכה גבוה מעלה את הביקושים שמעלים את המחירים והם מעלים את המדדים.
ריבית:
עם תחילת הקורונה כמעט רוב הבנקים הממשלתיים בעולם (המערבי לפחות) הורידו את הריבית באופן משמעותי, כך עשה גם בנק ישראל כאשר הוריד את הריבית לשפל היסטורי לרמה של 0.1 מה שהעמיד את ריבית הפריים: על 1.6% (ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5%) שנכון לזמן כתיבת שורות אלו עדיין עומדת בעינה.
ריבית זולה מעודדת צריכה גם של נדל"ן וגם של מוצרי צריכה כללים, מה שגורם להגדלה משמעותית של הביקושים שלא בהלימה לכמות היצע עקב מחסור בכח אדם ופקקים בשרשראות אספקה כמו שכבר ציינתי, השילוב הקטלני הזה – גורם לעליית מחירים ואיתם גם המדדים עולים.
בנוסף, בחודשיים האחרונים אנחנו עדים לעלייה בעלויות גיוס הכסף של הבנקים מה שגורם לעליית ריביות במסלולים השונים במשכנתא בריביות הקבועות והמשתנות.
מה שמעלה את המחיר הכולל לנוטלי וממחזרי המשכנתאות בימים אלו.
ההשפעה עלינו האזרחים ובעלי המשכנתאות:
עליית מדדים מצביעה על עליית מחירים במשק, אבל מעבר לנתון הטכני היא גם משפיעה על עליית מחירים מצד עצמה. איך זה קורה?
למי שיש רכיב במשכנתא שצמוד למדד המחירים לצרכן יספוג עליה בגין ההצמדה למדד, לדוגמא:
אם יתרת החוב במסלול שצמוד למדד עומדת על 100,000 ₪ והמדד עלה ב2% אז החוב תופח ל102,000 ₪.
וכך החוב גדל מחודש לחודש בהתאם לעליית מדד המחירים.
לסיכום,
בחודש האחרון בנק ישראל מתחיל לפזר רמזים על כוונתו להעלות את הריבית בהדרגה.
כמו שהבנו כשהריבית נמוכה 'מבזבזים' יותר וכך המחירים עולים ואז גם המדדים. כשהריבית גבוהה 'מבזבזים' פחות ואז המחירים יורדים והמדדים איתם.
בנק ישראל מבין, כמו שכולנו מרגישים (בכיס) שבשנה האחרונה חווינו עליית מחירים והיד עוד נטויה, לכן בניסיון למתן את העלייה – ישנה כוונה להעלות ריבית כדי להוריד את היקף הצריכה.
העלאת הריבית תגרום להתייקרות במשכנתאות וההלוואות ואולי גם תמתן במקצת את שוק הנדל"ן הרותח כי יעלה יותר לרכוש משכנתא. מהצד השני ייתכן ותהיה ירידה במדדים מה שיגרום לרכיבי ההצמדה במשכנתאות לא לגדול ולנו לשלם פחות הצמדות על ההלוואות שלנו.
כמו שניתן לראות, המערכת הכלכלית היא סבוכה מאוד וקיימים בה איזונים עדינים. חשוב מאוד בעת לקיחת משכנתא או כל הלוואה להתחשב בתנודות עתידיות כאלו עד כמה שניתן ותמיד להיות גמישים ויצירתיים כדי לשבת תמיד בצד המרוויח.
גיא לוי, מייסד ובעלים וראש תחום ארה"ב בחברה
*אין באמור לעיל, להוות תחליף לייעוץ פרטני ומקצועי, ואין באמור לעיל כהמלצה להשקיע בדרך כזו או אחרת.
הערות